“金九银十”规律被打破？楼市行情如何？

今年国庆长假，北京楼市没有迎来“金九银十”。

记者实地调查发现，3个多月前交易火爆的“学区房”市场不再热闹，地产中介也门可罗雀，不少中介店员又开始“挂牌扫街”。

多位业内专家向记者表示，今年以来，整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金流入楼市、打击假离婚买房、二手房信贷全面收紧等政策接连落地。在此背景下，楼市“金九银十”褪色，也在意料之中。

中介店员又开始“挂牌扫街”

“整个9月我们店只卖了一套房子，8月也是如此，估计10月也差不多。”北京西城区月坛街道某中介店长小张告诉记者，今年国庆长假，他的店里几乎没有带看客户，这与去年反差极大，“去年国庆假期每天有十几组的带看客户”。

事实上，自7月份北京西城学区政策落地之后，“我们所在区域的成交量大降了八、九成。原来一个月能成交70、80套，现在只成交7、8套就不错了。近两个多月以来，我们这里的学区房成交量维持在低位。”该区域另一房产中介小王告诉记者，虽然国庆假期中介店员都有加班，有些勤奋的店员还去“挂牌扫街”，但是效果很一般，实际上大家比较闲。

再现买方市场

议价空间加大

“就您刚刚看的温馨家园小区，前几个月最高报价每平方米达十六七万元，现在报价15万元，还没什么人看。”一位“挂牌扫街”的中介告诉记者，调控政策之后，买方市场再现，现在买家的议价空间远大于卖家。原本非理性暴涨的房价，也重归理性。

记者在调研中还了解到，目前北京部分二手房网上报价也有所回落，而且即使如此，其报价也偏高，在实际买卖双方讨价还价时，往往都是卖家降价者居多，少的降二三十万元，多的降五六十万元甚至百万元。

即使议价空间加大，但买家还是观望的居多，导致成交量非常低。“大家都想再等等看，我判断到年底前，价格还会降，但最终楼市慢慢又会回到2017年至2019年的阶段，房价平稳，成交平稳。”中介小王说。

房价“只涨不跌”预期再度扭转

不仅是十一假期，实际上，记者在近两个多月跟踪调研中发现，北京学区房市场正迎来质的改变，且影响深远，某种程度上说，又一次扭转了房价“只涨不跌”预期。

虽然，现有的卖家仍在“死扛”，但随着教育均等化理念越来越深入人心，学区房也由此失去了赖以生存的土壤。有业内人士预计，从现在的“不敢买”，到今后的“不想买”，“学区房”概念甚至有可能成为历史。

“今年3月一位客户买的一套42平方米的学区房，总价660万元。随后房价又冲高，相同户型的房子可以卖到700多万元。”中介小张告诉记者，现在这套房子如果挂牌销售，价格只能到630万元左右，并且还不一定能最终成交。

另外，从全国来看，成交量也在回归。记者从中国指数研究院了解到，9月楼市整体成交延续下降态势，一三线城市同环比均降。

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连降三月！楼市“金九”成交大减三成 开发商全力抢收“银十”

持续严格调控之下，“金九”楼市持续降温。数据显示，9月份全国百强房企销售金额同比减少近三成，单月涨幅连降三月。与此同时，全国新房和二手房价格涨幅也持续回落。

10月开启，开发商“银十”抢收战打响，“金九银十”下半场会有怎样表现？

成交金额连降三月

“金九银十”一向是房地产行业的传统销售旺季。但在持续严控之下，今年的“金九”却让开发商感到不少凉意。

观点指数最新发布数据显示，9月全国前100房企录得全口径总销售额为9547.6亿元，虽然环比增长4.1%，但同比减少29.9%。

值得注意的是，这已是单月销售同比增幅连续3个月为负。实际上，进入8月份后，销售金额和销售面积双双大幅下滑，降温信号十分明显。

国家统计局数据显示，8月份，全国商品房销售金额1.26万亿元，同比减少18.7%；全国商品房销售面积1.25亿平方米，同比减少15.5%。

相比之下，前9月销售额同比继续保持增长，但增幅也出现下滑。1-9月，前100家房企实现全口径总销售金额10.07万亿元，同比增长13.8%，但较1-8月同比增幅下滑8个百分点。

具体从头部企业看，前9个月20家头部房企全口径销售金额同比增长8.9%，17家房企同比增速为正。但9月份20家房企“金九”销售成色明显不及往年，有17家房企全口径销售同比增幅为负。

观点指数的报告指出，除去年下半年销售基数较高之外，调控政策不断加码，银行提高房贷利率和控制按揭额度，买房需求减少，均是成交持续下滑的主要原因。该机构还预测，在商品房供给和需求走弱的前提下，预期销售继续保持下行趋势。

图片来源：观点指数

房价涨幅继续收窄

三季度，国家坚持楼市调控总基调不变，坚持“房住不炒”、落实“三稳”目标。随着调控政策逐步显效，9月新房及二手房价格持续收窄，市场进一步降温。

中国指数研究院最新发布的百城价格指数显示，三季度，全国百城新建住宅、二手住宅价格累计分别上涨0.70%、0.91%，较二季度分别收窄0.22和0.58个百分点。

其中，9月份百城新建住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.14%和0.13%，较上月分别收窄0.06和0.21个百分点。

需要指出的是，这已是百城新建住宅价格环比涨幅连续3个月收窄，百城二手住宅价格环比涨幅已连续5个月持续收窄，且收窄幅度呈扩大趋势。

此外，从涨跌城市个数看，9月百城新建住宅下跌城市数量增加3个至33个，二手住宅下跌城市数量增加13个至43个，下跌城市数量年内最高，9月百城新房及二手房市场均延续降温态势。

图片来源：中指院

房企全力抢收“银十”

受市场持续降温拖累，前三季度不少房企未能完成销售目标。观点指数数据显示，以30家公布2021年销售目标的重点房企为样本，前三季度样本房企平均销售目标完成为69.8%，25家房企销售目标完成率低于75%。

记者了解到，虽然9月份销售情况不甚理想，但不少开发商还是积极备战“银十”，不断加大推货力度，同时也出台了不少促销政策，以期尽快回笼资金。近日，北京市住建委网站对外公示6个新房项目的预售证信息，共新增供应超2400套。业内人士表示，正值传统销售旺季，新房的放量供应背后，也一定程度上反映出房企有意加快抢收“银十”。

广州中原研究发展部监测数据也显示，今年十一前夕及假期广州一手住宅开盘或加推个盘27个，合计6073套单位，超越2016年的6073套，创下近年新高。